1.4信托仍在扩张，集合信托兴起 信托在过去几年异军突起，成为金融行业管理资产规模仅次于银行的机构。

最后，谈一谈政治方面的问题。因为有第三阶级，形成了一种力量，资本主义就发展起来了。

中国的封建社会那样长，儒家思想长期占统治地位，哪能产生什么民主、自由、平等、博爱。中国的封建制度与西方的封建制度有相同的地方，也有不相同的地方。海外有需求，有市场，就能带动国内工业发展，并能提出新的需求，而且由于有竞争，能降低成本，促进新的产品、新的生产方式的引进，促进技术进步。因此，一定要解放思想，大胆改革。所以，我们看问题要辩证地看。

首先，谈一谈历史因素。为什么是在最近一两百年大大落后了呢？中国有3000多年的封建历史，一百多年受到列强和帝国主义侵略的历史，加上解放后还有近30年左倾路线的历史，我将其称之为"313"。我见过非常好的持有物业的开发商在北京东三环做得非常好的项目，租给了非常好的500强的公司，有一系列非常好的收益，但是他心里还是不踏实，因为在他做新开发的时候，他发现自己还是不懂这个事情，仅仅是靠制造业、仅仅是靠我们盖出一个好房子，是不是能做出一个好的写字楼，这个命题用传统房地产的角度很难回答这个问题，因为很多人都从传统领域进来的，相对来讲很简单，你宣传的那个人，你只需要解决三个人就行了，第一解决政府问题，第二解决贷款问题，第三解决客户问题。

首先他们绝大多数人都知道在全球范围内什么样是好公司，他们的视野绝对不会仅仅限于放在中国的视野去看，他们是中国全球化的第一代，这一波人一方面有投资能力，而且一方面会更分散，而且更理性，知识结构更完整，更趋近于成熟市场，比如欧美市场的投资理念。前几年开始，无论是移动互联网还是现在整体性的股市，A股市场在往上涨，大家进入到有风险套利的空间里面，因为资本本身是有繁殖需求的，这时候会出现各种各样的投资机会，早期投资也好，到PE也好，还是一些新的包括海外的投资机会。在国内如果做投资，不管是机构也好，还是个人也好，无外乎几样东西，房地产，房地产有住宅、商业、写字楼，要投影子银行，影子银行有十万亿的规模，你如果想每年有固定收益，有一个高于存款利息的固定收益的话，逃不开影子银行对你的服务。那除去房地产以外，它要变成一个交易平台的眼睛，这是行业进化带来的，行业进化本身就需要是这样的。

如果没有本金积累，就像我自己讲的那个笑话一样，就算你有很好的市场感觉，但是也赚不了钱，你拿很少的钱，就算翻两倍、几倍，也解决不了你财富积累的问题，因为你本金太少了。进入专题： 无风险利率 投资 固定资产 金融资产 。

从最小的公司到世界500强也好，都离不开这些问题，但是作为一个硬件提供商，作为一个商业物业开发商，在哪个方面对它发力，帮助它在这些方面有所提升。那些专门研究这些事情的人说，王珂你好厉害，我就特别淡然的就离开了谈话，因为没法继续了。这个年轻化带来了什么？ 当从60后到70后甚至80后进化的过程中，你们发现这些年轻的客户他们的视野、他们认识世界的角度是完全跟以前的所谓的五六十年代的人比起来，差别是非常大的。第一个视角，你做的绝对不是房地产，不是房子，房子是最狭义的概念，你做的是一个交易平台，你部分用淘宝的视野、腾讯的视角来看你做的这个东西，你做的是个公共产品，未来要让这个公共平台不断产生活力，不断有企业进来，保持一个很好的租金，这个资产才能是活的。

但是总的来说，如果你是一个有钱人，如果你是一个有钱没地花的机构也好，个人也好，都逃不开这张足球队的概念。理解了这些事情之后，我相信在这些领域、在经营性物业开发的领域，会出现一波极其优秀的复合型的开发商。几年前的时候有朋友在投股票，聊得热火朝天，当然这几年股市很差，我插不上话，因为我不太懂。在这种情况下，必须要研究用户问题，什么人在你这儿经营的问题。

中国这个时期特别有意思，中国的无风险利率非常高，你只要有钱，闭着眼睛一年的年化收益都可以达到10%以上，这在全世界很难，但是在中国成立了。我们做写字楼的时候，经常会说这个房子盖在哪儿，是什么样的形态，当然放在北京或者放在全球去看，写字楼其实长得都差不多，石材的立面、玻璃幕墙也好，装的分户系统等等，这些东西属于制造业环节。

所以我们考虑这个问题，未来考虑做经营性物业的开发，包括从市场定位开始，首先要面临一个问题，就是要回答这个公式，在这个领域不管在哪个区域做哪个楼，你要回答在哪些方面能够对一个企业有帮助。第三要考虑客户的问题，引入一些大客户的问题，我们引入一道公式，如果我们要回答什么客户来用这个物业，就要回答入驻在这里的用户想赚钱，靠什么赚钱，我们从把沙县小吃和万科、万达这样的公司都加在一起，基本上这些公司都符合这样的逻辑，在投资既定的情况下，收入多少，成本多少，一年能周转多少次，就是周转率的问题，能调动的社会资源有哪些。

对于一个企业和私人来说，这时候是选择买房子还是买无风险的市场利率的产品，还是买有一定风险，但是潜在回报非常高的股权早期投资，客户实际上真实的视野和真实的行动已经变得分散了，这时候作为房地产服务商也好，还是开发商也好，我们需要聚焦在客户的进化上，客户已经很明显的进化了，这时候我们需要跟着客户，甚至要比客户再领先一点，否则我觉得未来真正打垮商用物业的，绝不是商用物业自己，也不是房地产本身的起伏，而是你跟其他的产品、跟其他投资领域相比，还是停留在制造业的环节。要么能有助于它提高收入，要么有助于降低整体行政的运营成本，要么让它提高做生意的效率，或者有利于动用更多的社会资源。在这种情况下，我们和很多开发商提到，商业地产如果你将来想销售，不管是整售也好，还是散售也好，想销售给市场，这个市场可能是私人客户，也可能是机构客户，在房地产手艺以外，还要再增加两个视角。有了租户才有资金，有了资金才有真正意义上的资产价值。但这都属于收益率问题，你的年化收益大概在什么样的水平尤其是写字楼、商业，几乎都是租售分离的，几乎都是真正用的人买不起，或者因为资金占用量太大，但是有很好的很有钱的土豪私人客户也好，机构投资者也好，他们有钱，但他们不会用，只是把它当成一个资产工具。

真正的竞争对轴我们有很多服务客户实际上意识到了，当你决定要把这些资产卖出的时候，你的竞争对手来自于券商，因为他们同时在抢夺你的客户。如果回答不了这些问题，很多开发商还会停留在制造行业，但那只是一个壳，你需要把它变成一个平台，只有大家愿意进到这个交易里面，才会赚更多钱，才会把自己租户搬到这里。

如果没有本金积累，就像我自己讲的那个笑话一样，就算你有很好的市场感觉，但是也赚不了钱，你拿很少的钱，就算翻两倍、几倍，也解决不了你财富积累的问题，因为你本金太少了。第三要考虑客户的问题，引入一些大客户的问题，我们引入一道公式，如果我们要回答什么客户来用这个物业，就要回答入驻在这里的用户想赚钱，靠什么赚钱，我们从把沙县小吃和万科、万达这样的公司都加在一起，基本上这些公司都符合这样的逻辑，在投资既定的情况下，收入多少，成本多少，一年能周转多少次，就是周转率的问题，能调动的社会资源有哪些。

我们做写字楼的时候，经常会说这个房子盖在哪儿，是什么样的形态，当然放在北京或者放在全球去看，写字楼其实长得都差不多，石材的立面、玻璃幕墙也好，装的分户系统等等，这些东西属于制造业环节。全世界所有人都加在一起，也解决不了你有没有钱的问题，你有没有钱的事只能靠你的工作、靠你的主营业务来完成，有没有本金积累。

第三，你能用一个视角来看客户真正要的是什么，客户真正关心的是什么。在面向60后的客户的时候，我们经常说房子是第一要素，因为房子最像政府，一个垄断资源，又跟户口或者强制性的交易要素挂钩，所以它更像是一个买垄断资源去寻租的逻辑，这一逻辑在60后是有非常普遍的共识。因为我后半句话没法说了，我后半句话说的是，实际上我那时候投入股票的资金总共不到10万块钱。第一个视角，你做的绝对不是房地产，不是房子，房子是最狭义的概念，你做的是一个交易平台，你部分用淘宝的视野、腾讯的视角来看你做的这个东西，你做的是个公共产品，未来要让这个公共平台不断产生活力，不断有企业进来，保持一个很好的租金，这个资产才能是活的。

在国内能投的品种，就这几样了。这就说到一个问题，当我们考虑投资的时候，考虑两个东西，一个是收益率，大家非常关心收益率怎么样，今天有人暴富了，股票涨了几倍，明天有人买房子，过了几年翻了不少，赚了很多钱。

理解了这些事情之后，我相信在这些领域、在经营性物业开发的领域，会出现一波极其优秀的复合型的开发商。我们基于对一线市场的观察，我们很明显的感受到，现在的交易主体、客户主体已经逐渐的越来越年轻化了。

写字楼又增加了三个人，因为开发链条很长，运营链条很长： 第一是最终的用户，因为买家和用户往往在经营性物业里面是分离的，买的不用，用的不买，像刚才刘总说的，在产业园里面这种合并的概率会比较普遍，但是在商用物业，北京、上海的写字楼和商业里面，大多数人是买了不用，用了不买，差不多占市场的70%以上。这个年轻化带来了什么？ 当从60后到70后甚至80后进化的过程中，你们发现这些年轻的客户他们的视野、他们认识世界的角度是完全跟以前的所谓的五六十年代的人比起来，差别是非常大的。

几年前的时候有朋友在投股票，聊得热火朝天，当然这几年股市很差，我插不上话，因为我不太懂。否则靠一个人，靠一己之力，很难做到从土地资源长成一个非常好的城市物业、经营性物业。但是一旦年轻十岁之后，我们发现我们无法用这种语境，包括用通胀去掠夺你的财富，这些东西对70后为主的成熟的投资客户和机构投资者来说已经失效了，现在替代的就是资产配置，用资产配置的逻辑来解决。从最小的公司到世界500强也好，都离不开这些问题，但是作为一个硬件提供商，作为一个商业物业开发商，在哪个方面对它发力，帮助它在这些方面有所提升。

第三类是每年我们都会有各种各样的投资热点，比如说现在这个时间点，应该是股市，把这件事往回推12个月，一年前的时候，大家可能关心的是移动互联网，再往回推12个月，大家可能关心的是全行业大资管行业的到来或者一系列的事情，每年都会有热点。所以我们考虑这个问题，未来考虑做经营性物业的开发，包括从市场定位开始，首先要面临一个问题，就是要回答这个公式，在这个领域不管在哪个区域做哪个楼，你要回答在哪些方面能够对一个企业有帮助。

但凡做过股票的人都会知道，那几个点是股票接近于最高点跑和最低点进。进入专题： 无风险利率 投资 固定资产 金融资产 。

前几年开始，无论是移动互联网还是现在整体性的股市，A股市场在往上涨，大家进入到有风险套利的空间里面，因为资本本身是有繁殖需求的，这时候会出现各种各样的投资机会，早期投资也好，到PE也好，还是一些新的包括海外的投资机会。对于一个企业和私人来说，这时候是选择买房子还是买无风险的市场利率的产品，还是买有一定风险，但是潜在回报非常高的股权早期投资，客户实际上真实的视野和真实的行动已经变得分散了，这时候作为房地产服务商也好，还是开发商也好，我们需要聚焦在客户的进化上，客户已经很明显的进化了，这时候我们需要跟着客户，甚至要比客户再领先一点，否则我觉得未来真正打垮商用物业的，绝不是商用物业自己，也不是房地产本身的起伏，而是你跟其他的产品、跟其他投资领域相比，还是停留在制造业的环节。